01

1.ราคาประเมินเลื่อนทางเทคนิค

 “ราคาประเมินที่ดิน” ทำไมการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จึงต้องเลื่อนออกไป ข้อเท็จจริง คือ ราคาประเมินที่ดินปัจจุบันเป็นรอบปี 2559-31 ธันวาคม 2563 ประกาศใช้รอบละ 4 ปี ประเด็นคือ ช่วงรอยต่อปีเก่า-ปีใหม่มีกฎหมายอีกฉบับ “พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562 ส่งผลให้การทำงานภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาบังคับภายใต้กฎหมายใหม่ หมายความว่า ในทางปฏิบัติการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินต้องประกาศล่วงหน้า 1 เดือน เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบการประเมินราคาที่ดินก่อนบังคับใช้ ถ้าหากต้องประกาศใช้บังคับบัญชีใหม่ภายใน 1 ธันวาคม 2562 เท่ากับมีเวลาเตรียมตัว 8 วันเท่านั้น

2.ประเมินทุนทรัพย์ “ราคาเดียว”

“ราคาประเมินทุนทรัพย์” ใช้แบบปี 2535 ซึ่งของเดิมมี 59 แบบ กฎหมายใหม่ยุบเหลือ 36 แบบเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปใช้ มีผลให้บ้านเดี่ยว-บ้านแถว-ตึกแถว “มีราคาเดียว” ในทางปฏิบัติที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเพียงมิติเดียว หากแต่ยังมีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้, บ้านไม้ทั้งหลัง, บ้านชั้นเดียว สองชั้น สามชั้น ฯลฯ จะชี้วัดยังไงว่าใครต้องจ่ายถูกแพงกว่ากัน แนวคำตอบ รัฐจะยึดหลัก “ราคาเดียว” โดยเอาราคาต่ำสุดของประเภทบ้านเดี่ยวมาใช้ หรือใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่ำสุด จึงไม่ต้องกังวลราคาจะสูง ยิ่งจะใช้เพื่อการจัดเก็บภาษีต้องคำนึง 1.ง่าย 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ต้องใช้ดุลพินิจ

02

3.จัดสรรเต้นกฎใหม่โอนคอนโดฯ

“โอนคอนโดฯโดนหางเลขกฎหมายใหม่” ประเด็นนี้สืบเนื่องจาก พ.ร.บ.การประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562 มีประเด็นอาคารชุด จากเดิมสามารถกำหนดราคาก่อนจดทะเบียน แต่กฎหมายใหม่ต้องจดทะเบียนก่อนแล้วค่อยกำหนดราคา ทำให้คอนโดมิเนียมแม้สร้างเสร็จแล้วแต่การโอนอาจต้องล่าช้าออกไป ข้อกังวลดังกล่าว ทางกรมธนารักษ์ไขคำตอบว่า แม้ต้องปฏิบัติภายใต้กฎหมายใหม่ แต่ขั้นตอนปฏิบัติตั้งธงไว้แล้วว่าต้องจัดประชุมแค่รอบเดียวแล้วตัดสินราคาได้เลย ข้อกังวลที่ส่งขึ้นมาไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่ยังมี “สินเชื่อ” เข้ามาเกี่ยวข้องเพราะมีอายุการอนุมัติ 3 เดือน ถ้าโอนห้องชุดล่าช้ากว่าเดิมกระบวนการขอสินเชื่ออาจต้องทำใหม่

4.ประเมินภาษีที่ดินผิด ใครรับผิดชอบ

“ประเมินราคาผิด จ่ายภาษีผิด ใครผิด” ข้อกังวลมาจากความเป็นไปได้ที่เจ้าหน้าที่ประเมินพลาด เจ้าของไม่รู้ไม่ตั้งใจ หลักกฎหมายระบุชัดเจน ตั้งแต่การสำรวจจนถึงประกาศราคา สามารถทบทวนได้ภายใน 3 ปี

‍

03

5.จ่ายแพงกว่าเดิมหรือเปล่า ?

“จ่ายภาษีแพงขึ้นจากเดิมหรือไม่” คำถามมาจากเดิมเคยจ่ายภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า แต่ภาษีใหม่จ่ายตามมูลค่าทรัพย์ หลักปฏิบัติ กรมธนารักษ์ยกตัวอย่าง ภาษีเก่าจ่ายปีละ 20,000 บาท กฎหมายใหม่เมื่อคำนวณแล้วถ้าจ่ายน้อยลงก็ยกเป็นประโยชน์กับเจ้าของทรัพย์ แต่ถ้าค่าภาษีมากกว่าเดิม เช่น 30,000 บาท ส่วนต่างที่เคยจ่าย คือ 10,000 บาท มีมาตรการบรรเทาภาษี 3 ปี โดยปีแรกจ่าย 25% ปีที่สองจ่าย 50% ปีที่สามจ่าย 75%

6.ภาษีที่ดินปลูกป่า เกษตรหรือการค้า

“ที่ดินปลูกป่า ตีความทำการค้าหรือเกษตรกรรม” หลากคำถามที่น่าสนใจ กรณีที่ดินนำไปขึ้นทะเบียนกับกรมป่าไม้เพื่อปลูกป่า ได้รับยกเว้นหรือไม่ แนวคำตอบกรมธนารักษ์ คือ property tax ไม่มีเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ยกเว้นภาษีสำหรับการปลูกป่า แต่ถ้าปลูกป่าแสดงว่าทำเกษตรกรรม ตีความเข้าประเภทที่ดินเกษตรกรรม

04

7.นิยามที่ดิน “เกษตรกรรม”

“นิยามที่ดินเกษตรกรรม” เป็นอีกเรื่องที่ผู้คนให้ความสนใจมาก แนวคำตอบ ที่ดินมีมากน้อยแค่ไหนแต่ดูจากหน้างาน ถ้าทำเกษตรกรรมเท่าไหร่ก็คำนวณภาษีตามประเภทไปเท่านั้น ประเด็นเพราะที่ดินเกษตรกรรมมีภาษีถูกที่สุด เจ้าของทรัพย์สินจึงมีความสนใจอยากจ่ายภาษีในฐานะทำเกษตรกรรม สุดท้าย จึงต้องมีการทำนิยามหรือคำจำกัดความ “ที่ดินเกษตรกรรม” ต้องปลูกพืชกี่ต้น พันธุ์อะไรบ้าง ฯลฯ ในที่สุดเรื่องนี้จะต้องถูกกำหนดไว้ในแนบท้ายของกฎหมายใหม่ ที่สำคัญ ไม่ต้องกลัวปลูกไม่ทันก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 เพราะขอให้มี “ต้นกล้า” ก็นับเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้ เพียงแต่ต้องมีให้เต็มพื้นที่เท่านั้นเอง
‍

8.ที่ดินภาระจำยอม ทำใจลำบาก

“ที่ดินภาระจำยอม” มีข้อสังเกตขึ้นมาว่า ไม่ได้มีเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นภาษีให้ กรมธนารักษ์ชี้แจงว่า กรณีที่ดินภาระจำยอมและใช้เป็นทางเข้า-ออก รัฐไม่เก็บภาษีอยู่แล้ว เป็นสภาพของการใช้ที่ดิน “ที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมินราคาที่ดิน แต่เอกสารที่กรมที่ดินส่งให้ไม่มีรายละเอียดว่าแปลงใดจดภาระจำยอม ซึ่งจะเซ็นสลักหลังโฉนด” ดังนั้น วิธีการกรมธนารักษ์จะประเมินจากสภาพข้อเท็จจริง ไม่ได้ประเมินจากลายเซ็นหลังโฉนด และส่วนใหญ่ที่ดินภาระจำยอมสภาพการใช้มักเข้าข่ายได้รับยกเว้นอยู่แล้ว รวมทั้งกรณีที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นทางเข้า-ออกซอย ราคาประเมินกำหนดเหลือ 50% เท่านั้น
‍

05

9.ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา

“ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา” ถือเป็นคลาสสิกเคสน่าจะกลัวการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อนหรือผิดพลาด แนวคำตอบ หลักปฏิบัติชัดเจน ท้องถิ่นสำรวจและประกาศราคาประเมิน จากนั้นเรียกเก็บภาษี เจ้าของสามารถโต้แย้งได้ตลอดเวลา การเปลี่ยนมือจะถี่มากน้อยแค่ไหน จึงไม่มีปัญหาในทางปฏิบัติ

‍

10.ที่ดินมิกซ์ยูส จ่ายภาษียังไง

“ที่ดินทำมิกซ์ยูส” แนวคำตอบชัดเจน ที่ดิน 1 แปลงมีการทำประโยชน์หลายรูปแบบ เพราะฉะนั้น กฎหมายจะคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ปลูกบ้านอยู่ ทำแปลงผักไฮโดรฯ และเปิดร้านกาแฟ การประเมินภาษีจะมี 3 ประเภท คือ ทำเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย-การค้า แยกจ่ายภาษี 3 ประเภทบนที่ดินแปลงเดียวกัน

เพื่อทำความเข้าใจกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะเริ่มบังคับใช้ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563 และเจ้าของทรัพย์สินต้องชำระภาษีภายในต้นเดือนสิงหาคม 2563 เจ้าของที่ดินต้องตรวจสอบเอกสารที่ทางเจ้าหน้าที่ได้ส่งมาให้ว่ามีข้อมูลครบถ้วนหรือไม่ หากมีข้อมูลผิดพลาดก็ควรรีบแจ้งไปยังเขตที่รับผิดชอบให้เร็วที่สุดเพื่อความเข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังช่วยให้เจ้าของที่ดินบริหารจัดการที่ดินที่ตนเองถือครองอยู่ให้เป็นประโยชน์ในรูปแบบต่าง ๆ มากยิ่งขึ้นอีกด้วย

‍
‍